Η FHFA αλλάζει τη δομή του τέλους στεγαστικών δανείων

Σύμφωνα με μια νέα δομή προμηθειών, ορισμένοι αγοραστές κατοικιών με ισχυρή πίστωση θα πληρώνουν τώρα περισσότερα από πριν για συμβατικά στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac, ενώ ορισμένοι αγοραστές με ασθενέστερη πίστωση θα πληρώνουν λιγότερα.

Συνολικά, οι δανειολήπτες με ισχυρή πίστωση θα συνεχίσουν να πληρώνουν γενικά πολύ λιγότερα από τα άτομα με ασθενέστερη πίστωση. Αλλά η αναδιάρθρωση των τελών από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης προκάλεσε σάλο, με ορισμένους επικριτές να λένε ότι οι αλλαγές φαίνεται να τιμωρούν τους αιτούντες με ισχυρή πίστωση.

Βασικό πακέτο: Όποια και αν είναι η μορφή της πίστωσής σας, εάν ψάχνετε για μια ομοσπονδιακή υποθήκη, θα θέλετε να ελέγξετε πώς η νέα δομή τελών του FHFA υπολογίζεται στο αρχικό κόστος αγοράς σπιτιού σας.

Βασικά στοιχεία για τη νέα δομή των τελών στεγαστικών δανείων FHFA

Το FHFA έχει ενημερώσει τη μήτρα των προκαταβολών για δάνεια αγοράς, περιορισμένες αναχρηματοδοτήσεις με εξαργύρωση και δάνεια αναχρηματοδότησης με εξαργύρωση που υποστηρίζονται από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac. Οι προμήθειες, γνωστές ως LLPA (προσαρμογές τιμών σε επίπεδο δανείου) συνήθως μετατρέπονται σε ποσοστιαίες μονάδες που μεταβάλλουν το επιτόκιο στεγαστικών δανείων του αγοραστή.

Η νέα δομή τελών…

• Τέθηκε σε ισχύ την 1η Μαΐου
• Θα επηρεάζουν μόνο τα δάνεια που προέρχονται από ιδιωτικές τράπεζες σε όλες τις ΗΠΑ, όχι ομοσπονδιακά δάνεια όπως δάνεια FHA, VA ή USDA
• Θα έχω Μερικοί — αλλά όχι όλοι — άνθρωποι με ισχυρή πίστωση πληρώνουν υψηλότερες χρεώσεις από πριν, και Μερικοί αλλά όχι όλοι οι άνθρωποι με ασθενέστερη πίστωση πληρώνουν χαμηλότερες χρεώσεις από πριν. Η εξίσωση εξαρτάται από το μέγεθος της προκαταβολής.
• Γενικά, αν έχετε ισχυρή πίστωση, θα εξακολουθείτε να πληρώνετε πολύ λιγότερα τέλη από τα άτομα με ασθενέστερη πίστωση.
• Στην πραγματικότητα, για άτομα με το υψηλότερες βαθμολογίες (780 και άνω), οι αμοιβές μειώθηκαν ή παρέμεινε ίδια στις περισσότερες περιπτώσεις.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την οικονομική προσιτότητα των στεγαστικών δανείων

Ακολουθεί ένα παράδειγμα του τρόπου με τον οποίο οι αλλαγές κάνουν έναν δανειολήπτη με υψηλότερη βαθμολογία να πληρώνει περισσότερα από πριν και έναν δανειολήπτη χαμηλότερης βαθμολογίας να πληρώνει λιγότερα. Σε αυτό το σενάριο, και οι δύο κάνουν προκαταβολή 20% σε ένα δάνειο 300.000 $.

Υποψήφιος με υψηλότερη βαθμολογία — Πριν, κάποιος με πιστωτικό σκορ στο εύρος 760 έως 779 θα είχε καταβάλει προκαταβολή ίση με το 0,250% του ποσού του δανείου του, ή 750 $. Σύμφωνα με τη νέα δομή, το τέλος εκτινάσσεται στο 0,625% — ή 1.875 $.

Υποψήφιος με χαμηλότερη βαθμολογία — Πριν, κάποιος με πιστωτικό σκορ μεταξύ 640 και 659 θα είχε μια προμήθεια 2,750% που προστέθηκε στο βασικό επιτόκιο υποθήκης, ή 8,250 $. Αυτή η χρέωση μειώνεται στο 2,250% – ή 6,750 $ – βάσει της νέας δομής τελών.

Ο υποψήφιος με χαμηλότερη βαθμολογία λαμβάνει ένα σημαντικό διάλειμμα βάσει του νέου συστήματος, αλλά εξακολουθεί να πληρώνει περισσότερο από τέσσερις φορές περισσότερα από τον δανειολήπτη με υψηλότερη βαθμολογία.

Ορισμένοι επικριτές κατηγορούν το FHFA ότι χρεώνει ορισμένους δανειολήπτες με ισχυρά πιστωτικά σκορ περισσότερο για να πληρώσουν για τις μειώσεις των τελών για αγοραστές κατοικιών με χαμηλότερη βαθμολογία. Ωστόσο, το FHFA λέει ότι η νέα δομή αντικατοπτρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τον τρέχοντα κίνδυνο για όλα τα πιστωτικά προφίλ – προστατεύει καλύτερα τις τράπεζες – ενώ προάγει πιο δίκαιη πρόσβαση στην ιδιοκτησία κατοικίας.

Συμβουλές για αγορές στεγαστικών δανείων

Για να διευκολύνετε τη διαδικασία έγκρισης δανείου και να δώσετε στον εαυτό σας την καλύτερη ευκαιρία σε χαμηλότερες προμήθειες και καλύτερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, αφιερώστε χρόνο για να τακτοποιήσετε τα οικονομικά σας.

• Ελέγξτε τις πιστωτικές αναφορές και τις βαθμολογίες σας. Βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν σφάλματα κατά τη μείωση της βαθμολογίας σας. Μπορείτε να αμφισβητήσετε ένα σφάλμα στην πιστωτική σας αναφορά με τα πιστωτικά γραφεία.
• Βελτιώστε το αναλογία χρέους προς εισόδημα. Η απόκτηση περισσότερων χρημάτων ή η εξόφληση των χρεών – ή και τα δύο – μπορεί να σας βοηθήσει να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερη υποθήκη.
• Αυξήστε την προκαταβολή σας. Μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μια υποθήκη με μια μικρή προκαταβολή, αλλά μια μεγαλύτερη μειώνει το υπόλοιπο του κεφαλαίου σας στο δάνειο, εξοικονομώντας χρήματα κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Μπορεί επίσης να μην χρειαστεί να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων.
• Ψωνίστε τριγύρω. Κάθε δανειστής έχει διαφορετικές κατευθυντήριες γραμμές και επιλογές επιτοκίου, οι οποίες μπορούν να έχουν μεγάλη επίδραση στις μηνιαίες πληρωμές σας. Η λήψη πολλαπλών προσφορών μπορεί να σας δώσει διαπραγματευτική δύναμη και θα σας βοηθήσει να επιλέξετε τον καλύτερο ενυπόθηκο δανειστή για την περίπτωσή σας.