Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον ενυπόθηκο δανειστή παρά εσάς, τον δανειολήπτη. Θα πληρώσετε ασφάλιστρα στον ασφαλιστή, ο οποίος μπορεί να είναι είτε ιδιωτική εταιρεία είτε κυβερνητικός οργανισμός, ανάλογα με τον τύπο της υποθήκης.
Σε αντάλλαγμα, ο ασφαλιστής συμφωνεί να πληρώσει τον δανειστή μέχρι ένα καθορισμένο ποσό εάν δεν καταφέρετε να πραγματοποιήσετε πληρωμές για την υποθήκη σας όπως συμφωνήθηκε. Ως δανειολήπτης, δεν θα λάβετε επιπλέον προστασία από την ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Μπορείτε ακόμα να χάσετε το σπίτι σας μέσω αποκλεισμού και να βλάψετε τα πιστωτικά σας αποτελέσματα, εάν αθετήσετε το δάνειό σας.
Θα εξετάσουμε τους διαφορετικούς τύπους ασφάλισης στεγαστικών δανείων και θα εξετάσουμε πόσο μπορεί να σας κοστίσει. Θα συζητήσουμε επίσης πόσο καιρό μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε για διαφορετικούς τύπους ασφάλισης στεγαστικών δανείων και πώς να αποφύγετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων συνολικά.
Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων έχει διαφορετικά ονόματα για διαφορετικούς τύπους στεγαστικών δανείων.
Οι δανειστές απαιτούν συνήθως ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, ή PMI, για συμβατικά δάνεια εάν η προκαταβολή είναι μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πληρώνετε το PMI μέσω μηνιαίων δόσεων. Αλλά υπάρχουν μερικές άλλες επιλογές.
Μπορεί να είστε σε θέση να πληρώσετε για το PMI με ένα μόνο μεγάλο ασφάλιστρο όταν κλείσετε το δάνειο ή να εισαγάγετε το προκαταβολικό ασφάλιστρο στο δάνειό σας. Στη συνέχεια, θα το εξοφλούσατε σταδιακά καθώς πραγματοποιείτε πληρωμές δανείου.
Μια άλλη κοινή επιλογή είναι το split premium. Σε αυτήν την περίπτωση, πληρώνετε μέρος του PMI σας προκαταβολικά και το υπόλοιπο σε μηνιαία βάση.
Τέλος, υπάρχει επίσης ο PMI που πληρώνεται από τον δανειστή. Ο δανειστής πληρώνει αυτήν τη μορφή PMI για εσάς, αλλά συνήθως χρεώνει υψηλότερο επιτόκιο ως αποτέλεσμα.
Εάν συνάψετε ένα δάνειο FHA που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση, συνήθως θα σας εκτιμηθεί ένα ασφάλιστρο υποθήκης ή MIP, με δύο τρόπους. Πρώτον, θα πληρώσετε ένα προκαταβολικό MIP όταν κλείσετε το δάνειό σας. Στη συνέχεια, θα πληρώσετε ένα ετήσιο MIP στο μέλλον.
Η προκαταβολή της πληρωμής σας MIP θα είναι ίση με το 1,75% του δανείου σας. Το ετήσιο MIP σας θα ποικίλλει ανάλογα με παράγοντες όπως η αναλογία δανείου προς αξία και το βασικό ποσό του δανείου σας.
Τα δάνεια του USDA δεν απαιτούν ασφάλιση στεγαστικών δανείων, αλλά συνοδεύονται από προκαταβολική “προμήθεια εγγύησης” καθώς και ετήσια προμήθεια εγγύησης που εξυπηρετούν τον ίδιο σκοπό. Αυτές οι χρεώσεις συνήθως περιλαμβάνονται στη μηνιαία πληρωμή του δανείου σας.
Εάν είστε επιλέξιμο μέλος υπηρεσίας, βετεράνος ή στρατιωτικός σύζυγος που πληροί τις προϋποθέσεις, μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις για δάνειο VA, το οποίο δεν απαιτεί ασφάλιση υποθήκης. Αντίθετα, η VA χρεώνει μια προκαταβολή προμήθειας χρηματοδότησης, η οποία μπορεί να εισαχθεί στο δάνειό σας.
Η VA προειδοποιεί ότι εάν προσθέσετε τη χρέωση χρηματοδότησης και το κόστος κλεισίματος στο δάνειό σας, αντί να τα πληρώσετε προκαταβολικά, μπορεί να σας χρωστάτε περισσότερα από όσα αξίζει το σπίτι σας.
Ορισμένοι δανειολήπτες ενδέχεται να πληρούν τις προϋποθέσεις για εξαιρέσεις και δεν θα χρειαστεί να πληρώσουν το τέλος χρηματοδότησης, συμπεριλαμβανομένων των δανειοληπτών στις ακόλουθες περιπτώσεις:
Για ορισμένους τύπους δανείων, τα χαρακτηριστικά της υποθήκης σας καθορίζουν το ποσό που πληρώνετε στην ασφάλιση στεγαστικών δανείων.
Το κόστος του PMI βασίζεται σε διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένης της αναλογίας δανείου προς αξία του στεγαστικού σας δανείου, τα πιστωτικά σας σκορ και τη διάρκεια του δανείου σας. Η εταιρεία χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων Freddie Mac αναφέρει ότι το κόστος PMI είναι συνήθως 30 έως 70 $ το μήνα για κάθε 100.000 $ του ποσού του δανείου σας.
Μπορείτε να υπολογίσετε πόσο PMI θα οφείλετε χρησιμοποιώντας τον υπολογιστή PMI του Credit Karma.
Το προκαταβολικό ασφάλιστρο στεγαστικών δανείων για το δάνειό σας FHA θα ισούται με το 1,75% του ποσού του δανείου σας. Για παράδειγμα, εάν δανειστείτε 200.000 $ για το στεγαστικό σας δάνειο, θα κάνατε μια προκαταβολή MIP 3.500 $ όταν κλείσετε το δάνειό σας.
Το ετήσιο ασφάλιστρο στεγαστικού δανείου εξαρτάται από το μέγεθος του δανείου, τη διάρκεια του δανείου και την προκαταβολή. Από τον Μάρτιο του 2023, το ετήσιο ασφάλιστρο για νέα στεγαστικά δάνεια θα κυμαίνεται μεταξύ 0,15% και 0,75%.
Το USDA δημοσιεύει τυπικές προμήθειες εγγύησης και τις ενημερώνει τακτικά. Από τον Φεβρουάριο του 2023, τα δάνεια USDA έχουν προκαταβολή 1% και ετήσια προμήθεια 0,35%.
Το μέγεθος της προμήθειας χρηματοδότησης VA εξαρτάται από το ποσό του δανείου σας και άλλους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του εάν λαμβάνετε δάνειο αγοράς ή αναχρηματοδότησης, καθώς και εάν το δάνειό σας αποτελεί μέρος του Άμεσο δάνειο ιθαγενών Αμερικανών πρόγραμμα.
Η χρέωση χρηματοδότησης VA ποικίλλει επίσης ανάλογα με το μέγεθος της προκαταβολής σας — με υψηλότερες χρεώσεις για χαμηλότερες προκαταβολές. Οι προμήθειες είναι επίσης υψηλότερες εάν έχετε συνάψει δάνειο VA στο παρελθόν.
Ανάλογα με τους διάφορους παράγοντες, τα τέλη χρηματοδότησης κυμαίνονται μεταξύ 0,5% και 3,6%.
Δεδομένου ότι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον δανειστή και όχι εσάς και προσθέτει στο κόστος σας, γενικά θέλετε να σταματήσετε να την πληρώνετε το συντομότερο δυνατό. Με ορισμένους τύπους δανείων, μπορείτε να απαλλαγείτε από την ασφάλιση στεγαστικών δανείων αφού πληροίτε ορισμένα κριτήρια. Αλλά άλλα δάνεια απαιτούν από εσάς να πληρώσετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια ζωής του δανείου.
Εάν επιλέξετε ένα προκαταβολικό ασφάλιστρο ή PMI πληρωμένο από τον δανειστή σε ένα συμβατικό δάνειο, τότε γενικά δεν μπορείτε να αφαιρέσετε αυτήν την ασφάλιση.
Αλλά υπό την ομοσπονδιακή Νόμος για την προστασία των ιδιοκτητών σπιτιού, μπορείτε να ζητήσετε την κατάργηση του PMI μόλις το υπόλοιπο του κεφαλαίου του δανείου σας είναι το 80% της αρχικής αξίας του σπιτιού. Θα χρειαστεί να υποβάλετε το αίτημά σας εγγράφως και πρέπει να είστε ενημερωμένοι για τις πληρωμές του δανείου σας για να πληροίτε τις προϋποθέσεις. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να δείξετε ότι δεν έχετε δεύτερη υποθήκη στο ακίνητο. Και ο δανειστής μπορεί να σας ζητήσει να λάβετε μια αξιολόγηση για να επιβεβαιώσετε ότι η αξία του σπιτιού σας δεν έχει μειωθεί από τότε που το αγοράσατε.
Αν δεν έχετε ήδη καταργήσει το PMI, η ομοσπονδιακή νομοθεσία απαιτεί από τον εξυπηρετητή σας να σταματήσει να χρεώνει για το PMI μόλις το κύριο υπόλοιπό σας είναι τουλάχιστον 78% της αρχικής αξίας του σπιτιού. Και πάλι, αυτό λειτουργεί μόνο εάν κάνετε έγκαιρες πληρωμές. Εάν έχετε μείνει πίσω στις πληρωμές, θα εξακολουθείτε να οφείλετε PMI μέχρι να σας προλάβουν.
Εναλλακτικά, ο εξυπηρετητής σας πρέπει να τερματίσει το PMI όταν βρίσκεστε στα μισά του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης του δανείου σας, εφόσον είστε σε καλό δρόμο με τις πληρωμές.
Συνήθως θα οφείλετε ένα προκαταβολικό ασφάλιστρο υποθήκης συν ένα ετήσιο ασφάλιστρο υποθήκης σε ένα δάνειο FHA. Μπορείτε να επιλέξετε να χρηματοδοτήσετε το προκαταβολικό ασφάλιστρο, οπότε θα το εξοφλήσετε με τόκο μέσω των μηνιαίων πληρωμών σας.
Για να καταργήσετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων FHA, επικοινωνήστε πρώτα με τον δανειστή σας για να δείτε τι απαιτεί για να εγκαταλείψει την ασφάλιση. Οι περισσότεροι δανειστές θα θέλουν να δουν ότι έχετε ένα σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας προτού να είναι διατεθειμένοι να αφαιρέσουν το ασφάλιστρο στεγαστικών δανείων.
Οι κανόνες σχετικά με την κατάργηση της ασφάλισης στεγαστικών δανείων FHA ποικίλλουν ανάλογα με την ημερομηνία έναρξης του δανείου σας, επομένως η ευελιξία του δανειστή μπορεί να είναι περιορισμένη.
Για στεγαστικά δάνεια που οριστικοποιήθηκαν στις ή μετά τις 3 Ιουνίου 2013, το χρονικό διάστημα που οφείλετε το ετήσιο ασφάλιστρο εξαρτάται από το μέγεθος της προκαταβολής σας. Εάν η προκαταβολή σας είναι κάτω από το 10% της αξίας του σπιτιού, τότε θα πρέπει να συνεχίσετε να πληρώνετε το ετήσιο ασφάλιστρο για όλη τη διάρκεια του δανείου. Αλλά αν κάνετε προκαταβολή τουλάχιστον 10%, τότε πληρώνετε το ετήσιο ασφάλιστρο για τα πρώτα 11 χρόνια.
Συνήθως οφείλετε τόσο προκαταβολή εγγύησης όσο και ετήσια χρέωση για δάνειο USDA. Μπορείτε να επιλέξετε να χρηματοδοτήσετε μέρος ή το σύνολο της προκαταβολής. Εάν το κάνετε, θα επιστρέψετε το τέλος με την πάροδο του χρόνου με τόκους.
Η ετήσια προμήθεια ισχύει για τη διάρκεια ζωής του δανείου. Μπορείτε να σταματήσετε να το πληρώνετε μόνο εάν εξοφλήσετε το στεγαστικό δάνειο νωρίτερα, εάν ο δανειστής κατασχέσει το σπίτι ή εάν ο δανειστής πάρει το σπίτι μέσω πράξης αντικατάστασης αποκλεισμού.
Η αμοιβή χρηματοδότησης VA είναι εφάπαξ, επομένως δεν θα οφείλετε καμία ασφάλιση ενυπόθηκου δανείου σε εξέλιξη για ένα δάνειο VA. Ωστόσο, εάν αποφασίσετε να εισαγάγετε το τέλος χρηματοδότησης στο δάνειό σας, θα το εξοφλήσετε σταδιακά με τόκο μέσω των πληρωμών του δανείου σας.
Ένας απλός τρόπος για να αποφύγετε την πληρωμή της ασφάλισης στεγαστικών δανείων είναι να λάβετε ένα συμβατικό δάνειο και να κάνετε προκαταβολή τουλάχιστον 20%. Αλλά θα θελήσετε να δημιουργήσετε προϋπολογισμό για μια προκαταβολή αυτού του μεγέθους, επειδή θα χρειαστείτε ακόμα χρήματα για τα έξοδα κλεισίματος και τα έξοδα μετακίνησης.
Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν δάνεια κουμπαράς που συμβάλλουν στη μείωση της προκαταβολής σας στο 20% για να αποφύγετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Αυτά τα δάνεια μπορεί να σας επιτρέψουν να ξεφύγετε από την πληρωμή PMI, αλλά μπορεί να είναι δαπανηρά και μπορεί να μην σας εξοικονομήσουν χρήματα μακροπρόθεσμα. Επιπλέον, μπορούν να περιπλέξουν τη διαδικασία αναχρηματοδότησης του δανείου σας αργότερα.
